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優惠專區前陣子內政部密集拜會各大房仲業者，期待透過大型業者參與包租代管，在人力與物力的協助下，滿足案源供給，提供流程服務，讓租賃市場快速到位。
說得直白些，內政部這過程中無非期待，當買賣交易量已經難回到過去榮景，租賃能成為房地產業的活水，同樣的期待不只在台灣，這幾年也深受房價暴漲之苦的中國大陸，也積極發展租賃，廣州還在近期頒布「租售同權」新政，希望能夠鼓勵民眾轉買為租，引起廣泛討論。
搶先看或許是華人有土斯有財的觀念使然，租賃一直被視為次級選擇，可是從國外租賃占比來看，城市越大，租房人口占比就越高，因為大城市的租屋需求多在從外地而來的年輕人，甚至達到40%，這個比例在紐約和倫敦已經超過50%。這些離鄉背井的年輕人為城市帶來活力，也給了城市新希望，當然這也必須建立在合理的租金水準上，不然往往會形成新的社會問題。
不過，租賃制度再怎麼完備，缺乏供給一切都是白搭。除了由房東所提供的住宅外，我們也看到國外為了滿足供給所提供的幾種做法，例如政府興建的社會住宅、或是由自給自足的住宅基金所興建的出租住宅等。
另外一類比較在商言商的做法以美國為首，由開發商自建、持有、管理出租的商業模式，一條龍的模式足以自給自足。目前美國規模最大的開發商The Michaels Organization持有及管理房屋數量約為64429套，可是興建成本也不低，根據推算，這類自建自營的公寓在完成租賃業務之前，每套平均投入成本約為14.74萬美元，購置成本為18.55萬美元，較重置成本高出約25.9%。
公寓建築成本主要包括四項：土地成本、硬體設施成本、設計服務費、裝修配置成本；此外還有隱形成本主要包括資金成本、出租前運營成本、偶發性支出；而在資金的取得上，除了傳統的銀行貸款外，開發商股權融資、協力廠商投資者股權融資、發行優先債等作法，都是集資的方式。追求利益最大化的思考下，自己開發物業成為必然選擇，也出現了針對不同客層的出租公寓。
一門生意會吸引業者投資，除了可預期的風險低，另一個就是收益穩定，十多年來，美國房屋的平均租金投報率常年穩定在6%，在2005年前，美國房屋平均租金投報率長期穩定在6%-7%區間內波動，僅有2005年至2007年間，快速上漲的房價及相對落後的租金漲幅導致租金回報率下探至4%，但在次貸危機後逐步恢復到6%的水準，穩定的租金收益，加上透過鎖定目標族群、區隔市場來降低出租風險，企業自然樂當包租公。
說了這麼多，政府期待民間業者參與，立意雖佳，對業者而言就不脫「有利可圖」四字。以建立新的租賃機制為例，對企業經營者而言，任何一個新模式在先期投資往往較大，必須要靠長時間經營攤平成本，如果制度不能保證可長可久，所有投資都將付諸東流，甚至可能讓企業滅頂，這也是經營者在出手前審慎評估的。
另一個角度是，在民粹至上的現在，許多事情並不以法論之，企業和民眾之間的階級關係並非一面倒，民眾透過爆料等管道，爭取而來的鄉民正義，往往得讓企業付出相當代價，這也是為什麼這年頭只要牽涉到管理眾人之事，企業自然會噤若寒蟬的原因。
新制上路，大家都在學習，只是在不斷調整中彼此能學到什麼，最後磨合出什麼，或許才是最值得注意的事。
（作者徐佳馨，從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂，專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》，現職為住商不動產企研室主任。)
下面附上一則新聞讓大家了解時事
一個核三廠 2 號機跳機，讓限電危機一觸即發。但自民進黨執政前到當家後，綠營高層多次在不同場合強調，即使廢核也不會限電，這次可說狠狠被核三廠打了一耳光。
蔡英文總統上任前，於全台展開政策巡迴說明， 2015 年 8 月 29 日曾在台中公開強調，台灣不缺電，供電吃緊的時候經常是夏天中午，這時候反而是太陽能發電最有效率的時候。她以深具信心的口吻說，「我向大家保證，民進黨執政之後，絕對不會缺電，而且會逐步達成我們 2025 年非核家園的理想。」
去（ 2016 ）年 11 月 15 日，行政院長林全接受媒體專訪，曾信心滿滿的指出，核電廠能不動就不動，明確宣示要達成「廢核且不限電」，及政府要證明「廢核四也不缺電」的目標。
至於蔡總統上任後，今（ 2017 ）年 2 月 10 日首度召開經濟顧問策略小組會議，邀請台積電董事長張忠謀、工總理事長許勝雄等工商大老在總統府餐敘，並由經濟部長李世光親自提出數據，要工商界放心，今夏不致缺電。
活動今年 3 月 6 日，經濟部長李世光前往立法院經濟委員會備詢，面對立委王惠美詢問，今年會不會缺電、跳電？李世光都表示「不會」，強調雖然面對今年供電的確需要很努力，但分析電廠的架構，「以現在的計算是夠的」。
今年 5 月 9 日，面對氣溫逐漸升高，用電量蠢蠢欲動，李世光再度掛保證，如果新機組都順利加入，「今年夏天備轉燈號不會出現紅燈（限電警戒）」。
而在核三廠 2 號機跳機後，李世光再度面對供電備轉容量率亮紅燈的質疑，他雖然保證本周不會亮紅燈，不過強調必須基於兩項前提才能達成，也就是「新機組能如期上來」，同時「既有機組維持運作沒故障」。
眼見不限電的保證從蔡總統的「執政後」絕對不會缺電，一直到李世光最新的「本周」不亮紅燈，保證期縮短的速度之快，顯然比電源開發更有效率。而事實上，在用電量不斷破記錄下，少了一部核能機組，備轉容量率即降至 3.44% ，政府趕在今年 6 月用電高峰來臨前倉促放行的核二廠 1 號機，裝置容量更大，達 98.5 萬瓩，如果堅守非核家園立場讓核二 1 號機持續停擺，備轉容量率必須再減 3 個百分點至 0.44% ，現應已進入全台大限電處境，林全說的廢核也不限電，在現實考驗下只能現出原形。
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